30城楼市松绑调查

2017-09-12 18:26

从6月20日呼和浩特明文宣布取消限购开始,我国楼市政策出现松动已整整两月。如今,在全国47个限购城市中,已有37城或明或暗地松绑“救市”。那么,这些城市的“救市”效果如何?部分城市的限购松绑之后引起的成交回升能否持续?

《每日经济新闻》记者调查发现,多数城市限购松绑后的成效不彰,个别城市成交量不升反降。在目前房贷利率优惠全面取消甚至上浮的情况下,单方面取消限购对楼市的刺激作用不大,楼市能否回暖,房贷政策成为关键。而从半年报来看,房企普遍面临现金流减少和融资成本的双重压力。面对楼市“寒冬”,开发商的“粮草”备足了吗?下一个倒下的会是谁?

自6月20日呼和浩特发文宣布取消限购以来,“救市潮”已在全国各地蔓延开来。

根据中原地产研究中心的统计数据,截至8月26日,全国47个限购城市中,已有37个城市取消或调整限购政策。

然而,各地救市政策似乎并没有达到预期的效果。《每日经济新闻》记者综合中原地产与克而瑞等机构的研究数据发现,除了呼和浩特、南昌、长春、苏州,大多数出台救市政策的城市成交并未出现持续回暖,部分城市成交量反而进一步下滑。

新城控股高级副总裁欧阳捷告诉记者,本轮楼市价格出现调整根源在于市场供求关系发生了逆转,除了一线城市,大部分城市供过于求,即使限购放松,带来的新增需求也相当有限。除非房贷能出现大力度松绑,否则市场很难出现实质性回暖。

然而,在中国经济去杠杆化的大背景下,加上目前处于利率市场化的过程中,银行的揽储成本居高不下,寄望房贷资金面放松的想法恐怕要落空了。世联行认为,此前85折的房贷利率优惠恐难再现,预计接下来市场成交回升的力度有限,房企仍需积极跑量。

克而瑞监测发现,作为首个放开限购的城市,呼和浩特7月首周成交面积大幅飙升至41669平方米,远高于上半年周平均24114平方米的成交,7月该市商品房成交面积178819.45平方米,环比上涨68.62%,同比涨幅也达到42.55%。

然而,呼和浩特的回暖只是个例。中原地产研究中心对30个调整限购政策的城市跟踪发现,多数城市成交量出现短期冲高后马上回落至正常水平,部分城市成交持续低迷,救市政策的长期效果仍待观察。

在8个率先调整限购政策的城市中,仅呼和浩特成交出现明显回升,无锡、南宁、沈阳、兰州、温州五地则在政策放松初期出现短期成交冲高现象,之后又逐渐恢复至今年3月以来的水平,而短期冲高现象主要是由于集中备案所致;厦门及天津则几乎对政策调整未作出任何反应。

在随后政策放松的12个城市中,南昌、长春、苏州三地在政策放松后的一个月内市场成交有所起色,较今年3月至限购放松前的日均成交量分别上升16%、16%和11%;济南、福州、成都、杭州、宁波、石家庄等六地都有明显的短期成交冲高现象,除成都及福州外,其他四地高位回落后的成交水平依然较前期有明显上升,上升幅度在31%至56%之间。

武汉及西安政策调整后,市场未有任何明显反应;海口在限购放松后日均成交量较前期反而下降了27%。

在最近调整楼市政策的10个城市中,青岛、金华、绍兴、佛山、昆明五地都有明显的短期成交冲高现象,其中青岛及佛山短期冲高时间分别达到10天和9天,而金华、昆明仅有4天和1天;徐州、贵阳、合肥、大连、长沙五地对政策调整未作出明显反应,其中徐州由于去年末已经对限购措施作出调整,而长沙从限购令执行初期开始就较为宽松。

克而瑞研究中心分析师杨科伟向《每日经济新闻》记者表示,“部分城市短期冲高的共同原因主要是,限购调整前累积的成交单在限购松绑后集中补备案或补网签,但并没有带动新增成交,因此呈现出冲高后回归常态的趋势。”从限购取消之后各城市市场情况来看,购房者看房数量明显上升,但基本以咨询政策变化为主,来访客户的转化量(包括意向转签约的转化率)都没有明显提升,因此成交量并未出现明显上升。

中原地产首席分析师张大伟向《每日经济新闻》记者表示,在46个限购城市中,除了一线城市和部分重点二线城市严格执行限购以外,大多数城市的执行力度并不严厉,外地人要获得当地户籍比较容易,取消限购能带来的新增购买力自然很有限。

目前来看,各地救市潮对提振房企业绩的作用也有待观察。克而瑞的统计报告显示,其监测的16家重点房企7月份销售额全部呈现环比下跌。

与各地方政府掀起救市潮相对应的是,困扰市场的房贷紧缩依然没有好转的迹象。限贷政策与房贷利率高企,是造成市场购买力疲弱的重要原因。

根据“融360”发布的7月房贷分析报告,基准和上浮利率依然是房贷市场的主流,绝大部分二三线城市优惠利率已经销声匿迹,首套房贷利率与二套房贷利率逐渐趋同,差别化信贷政策名存实亡。停贷银行占比相比6月有小幅回落,但也达到12%的高位。

欧阳捷告诉《每日经济新闻》记者,今年上半年虽然各地掀起了一波降价潮,但除了部分一线城市,大多数城市成交并不理想,一个重要原因是房价下降的同时房贷利率上涨,购房者的实际负担并没有降低甚至提高了。

“我接触过的部分城市,房价从年初算已经下降了20%,但由于房贷利率从去年的85折变成上浮10%,购房者实际需要承担的总房款不降反升,这表明信贷政策已经成为制约市场的最重要因素。”欧阳捷说。

“限贷放松或将给市场带来真正的转机。”易居中国执行总裁丁祖昱认为,房贷利率下降能大大释放刚需族的购买力,二套房首付比例下降则有利于减少改善性购房者的换房负担,限贷与限购同时放松对市场产生的作用将远大于单一政策的作用,“1+1”的效果会大于2。

实际上,已有部分城市在房贷层面给予政策支持。江西省政府日前印发的 《关于促进经济平稳增长若干措施》中指出,要落实首套房贷款优惠政策,适当降低二套房首付比例。

此外,绍兴的二套房首付比例不低于40%、绍兴和福建省的二套房认房不认贷等措施,成为地方政府在信贷层面救市的一大利器。

但丁祖昱担忧的是,地方政府要求银行支持房贷也许只是一厢情愿,由于商业银行的主管机构属于央行与银监会,加上自身的盈利压力,商业银行能否采纳地方政府的建议还有待观察,这可能是下半年市场最大的变数所在。